Verktyg för bolån!

Här nedan redovisas intressanta aktuella uppgifter med aktuella bolånetabeller och räntejämförelser. Uppgifterna uppdateras kontinuerligt via Comboloan. Du kan även enkelt se vad lånet kostar samt göra en enkelt jämförelse mellan bankerna. Vidare kan du se hur låneräntan har förändrats över tiden. Avslutningsvis kan du också se hur andra har bundit sina lån samt vad grannen i ditt postnummerområde har fått för lånevillkor!
Flera banker efterlyser nu nya sätt att kyla av den heta bostadsmarknaden. Krav på amortering av bostadslån och sänkta ränteavdrag växer. Hur ska man då tänka kring vad som är en rimlig skuldsättningsnivå och amorteringstakt?

Den tidigare socialdemokratiske statsministern Göran Persson: använde i en bok från 1997 uttrycket Den som är satt i skuld är icke fri. Ett uttryck som är väldigt sant. Den som är utan skuld är fri! Däremellan finns det således olika graderingar av skuld och frihet beroende på utifrån vilket perspektiv man anlägger.

Bakgrund
Bakgrunden är att bankerna, med all rätt, oroar sig allt mer över prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Även om villapriserna i riket som helthet stått stilla under den senaste tiden, har den låga räntan fått bostadspriserna att fortsätta utvecklas onormalt högt. Därmed har också den sammanhörande skuldsättningen för hushållen fortsatt att öka. Redan har det så kallade bolånetaket införts. Det innebär att man inte får låna för mer än 85 procent av bostadens marknadsvärde. Vill man låna mer blir det i form av ett så kallat blancolån, med högre ränta.

Detta föranleder mig att reflektera över vad som är en rimlig skuldsättningsgrad och amorteringstakt.

Utgångspunkter
Det här beror naturligtvis väldigt mycket på hushållets samlade intjäningsförmåga samt marknadsvärdet på huset. Även faktorer som övriga investeringsbehov samt placeringar har betydelse. Vid hänsynstagande till ovan nämnda omständigheter gäller både bedömning av nuläge och inte minst framtida utveckling.

Följande utgångspunkter anser jag är centrala när det gäller synen på skuldsättning. Vad som är praktiskt möjligt beror naturligtvis på det egna hushållets ekonomiska situation och möjligheter.

1. Var skuldfri
2. Bli skuldfri, så fort som möjligt 
3. Ha rimlig skuldsättning till låg risk
4. Få ned skuldsättningen till rimlig nivå och låg risk, så fort som möjligt

Det allra bästa är naturligtvis att vara skuldfri. Om detta inte är fallet i utgångsläget är det näst bästa att så fort som möjligt bli skuldfri. Om detta inte så lätt låter sig göras - är det bästa att ha en rimlig skuldsättning till låg risk. Om detta inte heller är fallet i utgångsläget är det av största vikt att så snabbt som möjligt ta sig dit! Utmaningen för många hushåll är alltså att få ned skuldsättningen till en rimlig nivå och låg risk, så fort som möjligt.

Rimlig skuldsättningsnivå till låg risk
 Den pensionerade nationalekonomen Assar Lindbeck, sade en gång "Ur säkerhetssynpunkt för framtida lågkonjunkturer tror jag att 30 procents statsskuld är fullt tillräckligt". Frågan här är då vad är en rimlig skuldsättningsnivå till en godtagbar (låg) risk.

Om vi börjar med hög risk kan bolånetaket vara en rimlig utgångspunkt, dvs. har du lån som överstiger 85 % av marknadsvärdet på huset - då har du en hög risk att få problem vid ett plötsligt prisfall. Samtidigt har Finansinspektionen  gått ut och sagt att det är belåningsgrader på 80 % och däröver som det finns anledning att oroa sig för. Ur ett försiktighetsperspektiv tycker jag det synsättet är att föredra.

En utgångspunkt för rimlig skuldsättning till låg risk kan vara taxeringsvärdet som normalt ska motsvara 75 % av en fastighets marknadsvärde. Problemet är dock att taxeringsvärdet har en viss eftersläpning (uppdateras med jämna mellanrum) och ofta (periodvis) i praktiken ligger i nivå omkring 40-60 % av marknadsvärdet. Därför blir det missvisande att använda detta mått.

Flera av de stora affärsbankerna i Sverige har en bättre tumregel som går ut på att om du har lån som understiger 70 % av marknadsvärdet på huset - då har du en förhållandevis låg risk. Därigenom har du en god marginal att möta en eventuell oväntad försämring av marknadsvärdet.

Själv vill jag gå ett steg längre. Ekonomer har ju som bekant försiktighetsprincipen inmurad i ryggmärgen. Jag förespråkar istället 65 % som en kritisk tröskel.

Utifrån ovanstående resonemang får jag fram följande gradering av risk i skuld- sättningen.

• Hög risk = 80-100 % belåning av marknadsvärdet
• Mellanrisk = 65-80 % belåning av marknadsvärdet
• Låg risk = 0-65 % belåning av marknadsvärdet

Rimlig amorteringstakt
Vad är då rimlig amorteringstakt. Flera av bankerna har en rätt bra rekommendation till sina kunder att om man har lån på över 70 % av värdet så bör man amortera 2 % av lånen per år. Detta ligger väl i linje med traditionell redovisnings syn på avskrivning av fastighetstillgångars (småhus) värde.

Det finns en annan ännu bättre tumregel, som ibland omnämns i olika sammanhang, som går ut på att du bör amortera 2 000 kr/månaden för varje miljon i lån. Den är väldigt enkel att förstå och ta till sig. Har du t.ex. 1 500 000 kr i lån bör du alltså amortera 3 000 kr per månad. Detta är något mer än 2 % - närmare bestämt 2,4 % per år. Ur ett försiktighetsperspektiv tycker jag denna ambition är bättre. Jag vill dessutom gå ett steg längre än bankerna och förespråkar att man alltid ska amortera i denna takt oavsett vilken skuldsättningsnivå man har.

Sammanfattningsvis är min rekommendation att du ser till att sikta på att reducera skuldsättningsnivån till  högst 65 % av marknadsvärdet och konsekvent amortera minst 2 000 kr/månad för varje miljon i lån! Vad tycker du? Håller du med om detta resonemang?

Om du är intresserad av mer information om privatlån - kolla in sajten Låna Pengar Online!